Fin de contrato de alquiler – rescisión

Desde Finnvilla hemos elaborado este artículo esperando ayudar tanto a propietarios como inquilinos en lo que en un primer momento debería ser un proceso muy sencillo; el fin de contrato de alquiler, abandono del inmueble y entrega de llaves.

Ya sea por la llegada de la fecha de fin de contrato, porque ambas partes no desean renovar, por incumplimiento de alguna de las partes, por mutuo acuerdo de fin de contrato o rescisión, cualquiera de estos procesos provocan a menudo más quebraderos de cabeza, malentendidos y confusión a pesar de haber firmado en su momento un contrato de alquiler en conformidad.

A continuación vamos a dar una serie de consejos y buenas prácticas que a nuestro parecer entendemos pueden ser de gran utilidad.

FIN DE CONTRATO

Si llegada la fecha de fin de contrato no hay intención de renovación por ninguna de las partes o bien es necesaria la salida del actual inquilino por cualquier motivo. Se recomienda primero que ambas partes revisen el contrato que en su momento firmaron con el fin de partir de una base legal clara.

En el supuesto de ser un contrato que hace especial hincapié en la limpieza y estado del inmueble en el momento de abandono por los inquilinos, sería conveniente reunirse en la vivienda 24-48h antes de la entrega de llaves de manera que la parte propietaria tenga la oportunidad de:

• Comprobar inventario al detalle si existiera y este se hubiera firmado por ambas partes en conformidad.
• Comprobar el estado de la vivienda, muebles y correcto funcionamiento de electrodomésticos.
• Revisar el estado de limpieza de la vivienda, enseres y ajuar (sábanas, toallas, edredones, fundas, colchones).
• Acordar entre ambos las posibles soluciones antes de la salida.
• Establecer de manera clara cómo se procederá a la devolución de la fianza y abono o descuento de las facturas pendientes o estimación de estas si se diera el caso.

Legalmente la parte propietaria tiene pleno a derecho a la retención de la totalidad de la fianza hasta el abono de los suministros pendientes, llegando a esperar a la emisión de las facturas por las compañías suministradoras si fuera necesario.

A su vez tiene derecho a la restitución de los elementos deteriorados por mal uso de la vivienda por otros originales o al abono del coste de estos pudiendo retener y descontar tales cantidades de la fianza si así lo considera previa presentación de facturas.

La ley no establece un periodo máximo para la devolución de la fianza, en determinadas circunstancias no depende ni tan si quiera de la parte propietaria si no del organismo en el cual se encuentra depositada (en el caso de la provincia de Málaga sería la Junta de Andalucía).

En el supuesto de existir una penalización que haga referencia al estado de limpieza del inmueble aconsejamos encarecidamente lo siguiente:

• Ambas partes deben tomar fotografías o videos del estado de limpieza en el que se entrega la vivienda y guardarlas hasta la salida y entrega de llaves.
• Si como inquilino considera que no es capaz por algún motivo de hacerse cargo de devolver la vivienda en el mismo estado de limpieza en el que le fue entregada, le recomendamos que haga uso de empresas de limpieza o si lo desea solicite personal de limpieza de confianza a la parte propietaria asumiendo por completo el coste de la limpieza con el fin de evitar la penalización por incumplimiento con el malestar y perjuicio que esto le puede crear.
• Si ambas partes se reúnen antes de la salida y entrega de llaves, será imprescindible la honestidad y franqueza por la parte propietaria a la hora de indicar aquellos puntos en los que se desea mejorar o no se muestra conformidad con el resultado siempre y cuando pueda demostrar que difiere del estado original.
• Una vez entregadas las llaves de la vivienda si la parte propietaria ha manifestado conformidad en el estado, se considera un acto de mala fe descontar de la fianza la penalización ya que no se le ha permitido al inquilino corregir algo que desconocía por completo.
• Si no se le permite a la parte propietaria la revisión de la vivienda y el inquilino en su convencimiento decide entregar las llaves asumiendo que el estado es igual o mejor que el original se expone a que la parte propietaria descuente la penalización por completo siempre argumentando (normalmente con fotografías) que la vivienda no se encuentra en el estado acordado. En frecuentes ocasiones la penalización no es ni tan si quiera suficiente a la hora de compensar el estrés que acarrea al propietario la perdida de tiempo y recursos en dejar su vivienda en un buen estado de limpieza en un tiempo record para la entrada del siguiente inquilino.
• Por determinada circunstancias el inquilino se ve forzado a tener que abandonar la vivienda sin tener la oportunidad de entregar las llaves en mano a la parte propietaria, en ese caso será de gran importancia la toma de fotografías por ambas partes si antes no ha sido posible reunirse y acordar los puntos anteriores. De igual manera se recomienda dejar aclarados todos los puntos necesarios para evitar conflictos de última hora.

INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y RESCISIÓN

Todos nuestros contratos cumplen con la ley de arrendamientos urbanos y en ellos se establece la penalización aplicable según el grado de incumplimiento por alguna de las partes.

Por ello hacemos recordatorio de algunas penalizaciones habituales:

• En aquellos contratos inferiores a 6 meses en los que se establezca el pago por adelantado, el propietario puede retener la totalidad de la renta correspondiente a los 6 meses si esta hubiera sido abonada y negarse a su devolución en caso de incumplimiento de contrato por parte del inquilino. Pudiendo llegar inclusive a retener la fianza.
• En aquellos contratos inferiores a 6 meses en los que no se establezca el pago por adelantado puede reclamar el pago de esta hasta los 6 meses. En estos casos el inquilino debe dar por perdida la fianza.
• En contratos superiores a 6 meses considerados de larga temporada, la penalización será la establecida por ley sin excepción, es decir, un mes por año que reste de contrato, siendo la parte proporcional de este mes en duraciones inferiores al año. 

La forma más sencilla de calcular la penalización es la siguiente:

PENALIZACIÓN = (MESES DE CONTRATO RESTANTES) x (MENSUALIDAD / 12 MESES)

PENALIZACIÓN = (DÍAS DE CONTRATO RESTANTES) x (MENSUALIDAD / 365 DÍAS)

Cabe recordar que tanto las penalizaciones como los suministros pendientes y desperfectos deben abonarse antes de la devolución de la fianza por la parte propietaria, pudiendo descontarlas directamente de la fianza si no se diera este hecho.

A pesar de esto, si la relación entre ambas partes es lo suficientemente buena, la parte propietaria suele descontar lo acordado directamente de la fianza agilizando la devolución por su parte al inquilino.

Aprovechamos para recordar que no está permitido el pago de ninguna de las mensualidades con la fianza depositada.

Ante incumplimiento por alguna de las partes del contrato de alquiler, se recomienda formalizar la ruptura del contrato mediante un contrato de rescisión y su firma en conformidad en el que se reconozca mutuamente la forma de actuación para el abandono del inmueble y entrega de llaves. Este deberá recoger bajo la ley vigente la forma y detalles.

DEVOLUCIÓN DE LA FIANZA

Este considerado el fin del contrato y de la reacción. Se sobre entiende que la fianza se encuentra en posesión de la parte propietaria o bien de alguno de sus representantes.

Debe ser devuelta íntegramente si no ha habido ningún problema durante el periodo de alquiler y así lo han acordado ambas partes.

Recomendamos al inquilino facilitar la cuenta bancaria destinada al efecto de la siguiente forma:

DATOS TITULAR + IBAN + BIC/SWIFT + NOMBRE DEL BANCO + PAÍS

A ser posible, la misma cuenta de origen desde la que fue emitida la transferencia de la reserva, revisando que todos los datos estén correctos.

OCUPACIÓN, IMPAGO E INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES POR PARTE DEL INQUILINO.

Llegado este indeseado punto lo conveniente es que la parte propietaria se asesore legalmente cuanto antes y que no dude en acudir a las autoridades para denunciar los hechos.

Con nuestra experiencia en el sector desaconsejamos a cualquier inquilino entrar en un estado de ocupación de una vivienda o impago de rentas o suministros ya que inevitablemente se encontrará expuesto a una demanda con todo lo que ello conlleva, por lo que siempre recomendamos informar cuanto antes de la situación y abandonar el inmueble sin espera si se diera esta situación.